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    새 아파트 전성시대다. 새 아파트가 인기있는 이유는 단지 새것이어서가 아니다. 기능적, 구조적으로도 새 아파트는 기존 아파트에 비해 뛰어나다. 새 아파트는 같은 전용면적이라도 기존 아파트에 비해 5~10% 정도 넓다. 이는 전용면적을 측정하는 기준이 1998년 10월 이후 중심선치수에서 안목치수로 변경됐기 때문이다. 실제로 전용면적 59㎡인 아파트에 이를 적용하면 전체 면적의 7%에 해당하는 4㎡ 이상의 차이가 발생한다.

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    서비스 면적인 발코니도 무시 못할 변수다. 평면이 좌우로 길어지면 발코니 서비스 면적이 늘어나게 되는데, 베이(bay) 수가 증가하면 전체 면적을 키울 수 있다. 최근 3.5베이에서 많게는 4베이 아파트까지 나오는 점을 고려하면 과거에 비해 아파트 면적이 넓어진 것이다. 2006년 발코니 확장을 합법화한 조치는 여기에 기름을 부었다. 새 아파트는 내부구조(유닛)가 획기적으로 개선됐다는 점 또한 매력적이다 . 그렇다면 기존 아파트는 투자 대상에서 제외해야 할까. 분양하는 아파트에 당첨되기 만만치 않은 상황에서 오히려 새 아파트 전성시대에 편승하는 방법도 고려해볼 만하다.

    일반적으로 기존 아파트는 투자 수익률이 떨어진다. 하지만 새 아파트 바로 인근의 기존 아파트나 새 아파트로 탈바꿈하는 지역의 기존 아파트는 바람직한 투자 대상이 될 수 있다. 새 아파트의 후광효과를 노리는 것이다. 성동구는 2017년 서울에서 아파트 매매가격 상승률이 세 번째로 높았던 지역이다. 부동산114 자료에 따르면 상승률은 10%에 육박한다. 성동구의 가격 상승은 성수동에 있는 주상복합아파트인 갤러리아포레, 서울숲트리마제 등이 견인했다. 2018년 1월 갤러리아포레 전용면적 168.37㎡의 거래금액은 무려 32억원이었다. 한강 조망권이 더 뛰어난 서울숲트리마제의 전용면적 69.72㎡ 호가 또한 20억원이다. 이런 아파트는 성동구의 랜드마크로서 뛰어난 입지와 우수한 시설을 자랑한다. 하지만 서민들에게는 그림의 떡이다.
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    정리하면 신축 아파트 옆 기존 아파트는 좋은 투자 대상이 될 수 있다. 새 아파트가 입주하는 것만으로도 가격 상승을 유발하기 때문이다. 대부분 20년 안팎의 오래된 아파트 단지만 있는 지역은 이런 가격 상승 혜택을 보기 어렵다. 10년 이내에 입주한 아파트 단지가 거의 없는 경기 지역 중 재건축·재개발 이슈가 없는 곳은 매매가격 상승률 또한 낮다. 경기도에서 10년 이내 입주한 아파트가 10% 미만인 군포시, 동두천시, 포천시의 2017년 매매가격 상승률은 1~2%에 그친다. 상가의 명당이 코너 자리라는 것은 상식이지만 가격이 비싸 수익률이 떨어질 수 있다. 그래서 코너 바로 옆자리 상가가 알짜라는 말이 있는데 이 또한 비슷한 논리다.
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    새 아파트가 입주하면 무조건 좋아질까. 택지로 공급될 수 있는 용지가 얼마만큼 남아 있는지도 중요하다. 언제든지 새로운 아파트가 공급될 수 있는 지역은 아무리 새 아파트가 들어선다 하더라도 가격 상승을 담보하기 어렵다. 공공택지를 보유한 지역은 더욱 그렇다. 공공에서 분양하는 아파트의 가격이 낮기 때문에 기존 새 아파트 또한 이 가격에 수렴하게 된다. 신규 아파트가 계속 공급된다면 공급과잉에 따른 부정적 요인도 무시할 수 없다. 궁극적으로 부동산은 독점의 가치를 향유하는 것이다. 언제라도 비슷한 아파트가 공급될 수 있는 지역보다는 더 이상 새 아파트를 기대할 수 없는 지역의 신축 아파트가 더 가치있는 상품이 될 수 있다.

    심형석 < 영산대 부동산금융학과 교수 >

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